区画整理Q&A

〔A〕公共団体が区画整理を施行する場合は、都市計画事業として施行されますが、その計画の決定にあたっては、公告、縦覧並びに意見書の提出等民主的な手続きで進められます。また、事業を開始する際に、地権者の同意を必要とする手続きは法令には定められていませんが、区画整理は地域住民の公共の福祉に寄与することを目的とし、また、事業の内容が個人の財産にかかわり、将来の生活設計にも関係することから、説明会などを開いて地権者の理解と協力を得るとともに、事業計画の決定や換地計画の認可に先立ち計画案を公衆に縦覧し、利害関係者は意見書を提出できることになっています。
なお、事業認可後は、地権者の中から選ばれた委員等によって構成される土地区画整理審議会の意見を得ながら、民主的に事業が進められます。

〔A〕区画整理の特徴の1つは、道路、公園等の公共施設の整備をその地区の地権者全体の受益に応じた負担で行うことにあります。つまり、区画整理においては、換地手法によって個々の宅地の区画を少しづつ移動させながら、公共施設の用地を必要な位置に集めて生み出すことになるため、地権者間の負担や受益の不公平を避けることができるのです。
したがって、自分の土地が計画道路や公園にかかるか否かに関わらず地区内の地権者全員に参加していただくことになります。

〔A〕仮換地が指定され、今までの土地にある建築物その他の工作物および樹木等を仮換地先へ移転する場合には、その移転に必要と認められる費用は施行者が補償します。また、移転期間中に必要な仮住まいの費用や商売をしている方の移転期間中の休業補償など区画整理が原因で生じた損失は、適正な算定のもとに補償されます。

〔A〕事業の施行中に建築行為を無計画、無統制に行うと事業の施行を阻害することがありますので、建物を建てる場合はあらかじめ事業施行者の許可を受けなければならないことになっています。一般に、仮換地指定前においては建物がすぐに移転を要することとなるなど事業の支障となる恐れが多く、建築行為は厳しく制限されます。しかし、仮換地指定が行われると、仮換地として指定された土地については、区画整理における宅地造成、各種工事等調整のうえ建物を建てることができます。
なお、事業施行者の許可がなければ、建築確認を受け付けてもらえません。

〔参考資料〕

土地区画整理法第76条に基づく許可申請の手続きについて(42KB)
土地区画整理事業施行地区内建築行為許可申請書一式（法第76条申請）(131KB)

〔A〕区画整理は、事業実施後も原則として従前の権利関係をそのまま継続させる事業ですから、借地権はその目的となる土地に換地が定められれば、その換地の上に権利が存続しますし、その他の土地に関する権利も同様です。ただし、原則として地役権は従前の土地の上に残ります。
なお、借地権その他の土地の上に存する権利で登記されていないものについては、施行者がそれを知ることができないために、換地計画の作成などの場合にこれらの権利を有する者に対し適切な配慮が行えない恐れがあるので、これらの未登記の権利は施行者に申告しなければならないこととされています。

〔A〕区画整理により、従前の土地にかわって新しい土地（換地）が与えられることになりますが、この換地処分による従前地の譲渡および換地の取得については、譲渡所得税、不動産取得税に関する税金はかからないことになっています。また、場合によっては清算金が交付されることがありますが、この清算金については5,000万円までの特別控除が認められます。
建物等を移転しなければならない場合は、施行者から移転補償金が支払われますが、これを移転の費用に充てた金額には税金がかかりません。ただし、営業補償金など、通常の収入に対する補償については、税金がかかります。

〔A1〕土地が狭くて通常の減歩をすると現在の建物が換地に収まらなくなったり、減歩によって宅地の有効利用ができなくなったりします。このようなことを防ぐために減歩に見合う土地を金銭で負担していただき、区画整理前の面積を確保できるようにします。

〔A2〕県内の事例では過小宅地の面積は約50坪を基準に、約50坪以下については区画整理をする前と同じ土地の面積を換地していきます。また、約50坪以上の土地は通常の減歩をした場合は約50坪以下に逆転現象を起こす場合がありますので、面積の上限を決めて段階的に減歩の緩和をする予定です。市の方針では約50～約80坪程度と考えていますが、具体的な基準は土地区画整理審議会に諮って決定することになります。

〔A3〕清算金の単価は県内の事例では一般の売買価格ではなく、固定資産税、相続税の評価額を参考に決めています。また、清算金の納付は一般的には分割期間は5年以内ですが、特に納付者の個人の都合により納付することが困難と認められるときは10年以内にすることも検討しています。